日志
 
发表于 :2009-12-25 10:04
做好准备明年买房
山雨欲来风满楼。被众多经济学家称之为“政策市”的楼市,目前似乎正在等待相关部门扔下税收、金融、土地的“鞋子”,否则业内人士、广大置业者好像都难以安睡。虽然原则性的政策在近期已陆续出台,但许多具体的操作细则未出台之前,要对后市进行判断,是一件困难的事。很多置业者有点无所适从,持币观望吧,万一春节之后价格再来一次大涨,就错过最佳的入市时机了;买吧,又怕到时候价格下跌,那么就算不是投资客,心理上也会有被“套住”的懊恼感。

  在这里,我的观点是:对于自住型买家和长期投资型买家来说,目前是个不错的入市时机。在政策未明朗之前,部分置业需求被暂时抑制了,令到现阶段的供需关系较为缓和,现在入市的话,可供选择的物业较多,而且部分业主心态不像之前那么强势,遭遇返价的机率较低。最重要的一点是,从长期来看,随着深圳的经济不断发展,尤其深港一体化进程的不断推进,深圳房价存在较大的上涨空间。就算有时候受某些因素影响,房价会出现短暂的下跌,但上涨的大势不会改变。

  对于短炒型买家来说,现阶段入市的确存在一定风险。因为如果出台较为严厉的调控政策,明年房价受挫,那么就有可能被“套住”。特别是资金准备不充分的短炒型买家,在被“套住”的时候,可能会因为负担不了月供,而被迫断供或割肉抛售。如果资金准备得较充足,倒可以转做中长线,把物业出租获取一定的租赁收入来减轻月供压力,然后再等待房价上涨之时出售。所以,不论是自住型买家、长期投资型买家,还是短炒型买家,都必须预留一定的备用资金,以应对市场突变状况。

  总的来说,2010年的房价应该是较为平稳的,近期所出台的这些政策,其目的就是为了维持房地产市场的平稳发展,房价过快上涨要遏制,但房价突然下跌也不是调控的目的。

03:06  ┆  xiaoxiaoping┆ 阅读(1571) ┆ 评论 (20)
关闭
网址
发表于 :2009-09-22 10:21
“低价”未必畅销
今年楼市的火爆行情,在进入7月份以后,略有减退,量价均开始趋向于平稳。尤其是到了9月份,二手楼市场上的业主报价较为理性,不过部分买家的入市积极性减弱,部分片区的买卖双方开始观望、搏弈。市场上各类型物业的成交量开始出现变化,大部分物业依然畅销,部分物业则出现滞销情况。调查表明,滞销的物业虽然价格不高,但综合素质有限,而畅销的物业虽然价格不低,但综合素质较高。可以说,深圳楼市发展到目前这个较为成熟的阶段,“低价”的吸引力大不如前,“低价即畅销”的观念已经不合时宜。
不同类型的物业,成交量出现差异
虽然近期市场出现一定观望的氛围,但二手住宅的月成交量仍然处于10000套以上的市场高位,这说明市场上仍然存在大量置业需求。但是比较各种不同类型、不同位置的物业成交量可以看出,前几个月的市场火爆行情下,各类型物业成交均十分活跃,但到了现阶段,情况发生了比较明显的变化,不同类型的物业,成交量开始出现差别。
举例来说,目前几大豪宅片区的豪宅物业,成交价基本在3万元/平方米以上,一套豪宅物业动辄上千万,依然不缺买家;福田、南山和罗湖这三个成熟区域,不少品质较好的社区物业,成交价一般在16000元/平方米以上,也依然十分热销,尤其是小户型物业,更是受到众多买家的追捧。另一方面,像龙岗中心城等片区的物业,虽然楼宇质量和小区环境均不逊于关内,价格也仅在7000元/平方米左右,但因为地段偏远、配套不够完善等缘故,在近期的成交量明显减少。
物业附加值越来越受重视
在2008年之前,深圳楼市的买家,特别是投资型买家,对物业的综合素质并不看重,他们更看重的是价格是否实惠。但是在2008年的市场调整当中,综合素质较高的物业,抗跌性较强,需求也较为强烈,优势十分明显,因此越来越多的购房者,倾向于购买这些综合素质较高的物业,尤其是有各种附加值的物业,如学位房、地铁物业等,哪怕是价格高一些,他们依然愿意接受。
就豪宅物业而言,它因为稀缺而具备良好的保值性和增值性,所以受到资金实力较强的置业者的青睐,尤其是一些拥有不可复制的山海资源的顶级豪宅类物业,更是有种“皇帝女儿不愁嫁”的优势,这从近期天麓等顶级豪宅的热销也可窥知一二。对于普通工薪阶层的置业者而言,考虑到上班的时间成本,以及以后小孩的教育资源等问题,不少稍有实力的置业者,也更愿意选择关内交通相对便利、配套相对成熟的高价物业,而不是关外较新、配套较为欠缺的低价物业。而对于小型投资客来说,良好的增值性、以及租金回报率等才是他们考虑的首要因素,相比之下,关内具备地段优势的小户型物业,也自然更优于关外较偏远片区的物业。
03:06  ┆  xiaoxiaoping┆ 阅读(278) ┆ 评论 (6)
关闭
网址
发表于 :2008-09-22 09:56
最差的时候已经过去
——2008年深圳楼市收官预测
 
受宏观调控的影响,08年1-8月的深圳住宅市场成交平淡,自住型购房需求支撑市场。预计未来几个月,市场调整的态势仍将持续,但房价和成交量大幅下跌的现象不会出现,市场发展平稳。
 
1、成交量平稳波动,全面回暖还需时间
根据国土局网站公布的数据,08年二季度以来,全市每月住宅成交总面积基本都在70万平方米左右。8月份新房成交3379套,同比和环比都有所增加,二手房市场自4月份以来,月均成交量也基本维持在4000套左右。与去年9月调控政策出台之后的几个月相比,无论新房还是二手房,虽然成交量仍然较低,但已走出低谷,逐渐向正常和理性的轨道上回归。显然,对今年未来几个月深圳楼市的预期不用过于悲观,成交大幅下跌的现象不会出现,市场将普遍处于平稳发展的状态,以小幅调整和波动为主。
不过,受当前总体经济环境的影响,在市场上不确定因素较多的情况下,楼市观望气氛依然浓厚,全面回暖还需要时间。通过近期对世华地产一些地铺所做的市场调查可以看出,暂时延缓购房计划的置业者大部分是因为不清楚后市房价将如何变化,希望等市场走向明朗之后再出手。从近期的成交数据可以看出,市场上的刚性需求强劲,购买力是不用怀疑的,关键在于楼盘的价格及一段时期内的供求关系。如果买卖双方对房价走向可达成共识,将有助于观望者加快度过心理调整期,恢复对楼市的信心,年底成交量有希望达到正常状态。
具体到二手房市场,对成交继续回升不利的一点是,未来一段时间内市场有可能面临部分客户流失的状况。新房的价格下降可能会使一些原本打算购买二手房的客户重新关注新房市场,而部分首次置业者或过渡型置业者,可能因为价格方面的优势而选择购买关外新盘,尤其是选择在宝安、龙岗两区一些预期会通地铁的片区置业。
 
2、房价仍有调整空间
在宏观调控的作用下,多数片区的房价在今年都有一定程度的回调,但调整幅度各不相同。根据世华地产成交系统的数据统计,二手房市场上前期投资和炒作成分较大的南山、宝安、龙岗等区的部分片区,下降幅度大,与去年高峰时期相比降幅在20%左右,而福田、罗湖两区的下降幅度相比较少,两区的二手房在地理位置、交通、生活配套等方面有一定的优势,适宜居住。未来一段时间,在类似西乡片区、龙岗中心城这些供应量充足、同质楼盘竞争压力较大的片区,开发商很有可能继续以低价格高性价比来吸引购房者,并进一步带动二手房价格做出相应的调整,而关内具备地理位置好、居住氛围浓厚、大型成熟社区等条件的楼盘,价格会比较平稳。
 
3、自住型购房者是楼市主角
由于8、9月份租赁市场租金水平保持稳定并有微幅的上涨,随着房价的下降,投资回报率相应上升,吸引部分投资客开始关注住宅的长线投资。不过,在外部经济环境的制约下,如果没有利好的政策出台,一段时间内投资客的比例将继续维持在较低水平,整个08年的深圳楼市是以自住客为主角。
 
总而言之,按照目前的发展形势,在未来的几个月甚至更长的时间里,楼市的波动振荡仍将持续,市场不会回到最差的时候,但也不会立刻回暖。目前的市场对中介公司来说是行业整合、提高自身竞争力的机遇。对于置业者,尤其是属于刚性需求的自住型置业者,想要把握好的置业时机,关键还是要从自身的实际出发,结合对价格、区域和楼盘配套等方面的承受能力,选择合适的物业。
03:06  ┆  xiaoxiaoping┆ 阅读(675) ┆ 评论 (16)
关闭
网址
发表于 :2008-08-14 15:41
消费者如何理性置业
经过一年多的市场调整,全市房地产市场正逐步回归健康的发展轨道,中介行业的服务也更加规范与专业。在目前的市场状况下,购房者如能摆脱盲目追涨或观望的心态,结合自身需求及经济实力,在专业人士的指导下理性置业,并不难买到心仪的房子。
 
理性看待市场,在合理的时机入市
当前深圳楼市已逐渐回归理性发展,下半年房价将处于微幅调整的阶段,不存在大涨或大跌的可能性。从政策方面来看,去年一系列旨在打击投机、控制投资的宏观调控政策,确实有所成效,不过,调控的目的在于稳定房价及抑止房价过快上涨的趋势,重点不会在打压房价上,也不是使房价快速下滑。从市场方面来看,今年二季度起,全市的成交正逐步回暖,开始走上正常的轨道,房价跌幅也逐渐减小,关内一些片区甚至有小幅上升的趋势。近期世华地产所做的“2008年消费者置业需求调查”结果显示,超过三成的消费者认为目前的房价合理,近四成人表示1年内有购房计划,表明目前置业者对房价的承受能力有所增强,市场购买力还是存在的。因此,在政策、市场面前,购房者现在更应该放平心态,把握时机,如果具备购买能力,碰上合乎心意的物业,可在合适的时候果断入市。
 
选择适合自己、抗跌性强的楼盘
理性置业,对置业者来说,从交通和生活配套、楼盘品质、社区园林到户型设计、房间朝向等都必须有所考虑。此外,虽然目前自住需求占据市场主流,但投资的理念也早已深入人心,不少人希望购置的物业在满足自住需求的同时,还能兼顾一定的增值性。一般来说,地段好、配套齐全、居家氛围浓厚的大型成熟社区入住率高,不会出现业主大规模放盘的情况,因此即使在市场调整期,价格也不会出现明显下滑,抗跌性强,并有良好的升值潜力。
据世华地产近期所做的市场调查,目前市场上的自住型买家中,首次置业者的比例在50%以上,这部分因婚育等原因产生的刚性购房需求也是最为急切的。这类置业者不少都存在过渡置业的想法,可首选成熟片区交通便利、配套设施完善的中小户型楼盘。这类楼盘一般来说首付压力不大,并且有稳定租赁市场支撑,价格不会出现大的波动,这样置业者在面临换房的情况时,或卖或租,都可获得稳定的收益。
03:06  ┆  xiaoxiaoping┆ 阅读(1167) ┆ 评论 (119)
关闭
网址
发表于 :2008-03-27 09:26
“垃圾跟精品不再同一个价”
进行市场分析与预测时,成交量与成交价这两个因素是不可分的。在讨论目前楼价是否触底之前,我们先来看看国土局网站上公布的成交量。以二手住宅为例,进入3月份以后,其成交量持续攀升,在3月21日,成交量高达218套。这样的市场形势,与2月份日均仅50套左右时相比,几乎可以说是天地之别。成交量回升,这意味着动手买楼的人多了。那么,他们为什么选择在这个时候入市呢?“买涨不买跌”这么简单的道理,他们不懂?当然不是。为此,我走访了世华地产的几个地铺,据地铺的业务员反映,入市的客户都认为,市场即将回暖,目前的价格已是底部,再等下去,只怕又要升价,因此决定在升价之前入市。而且,这些客户中超过80%为自用型买家,他们都有迫切的改善目前居住条件的需求。“市场可以观望,可生活素质不能观望。”
在这种市场形势下,如果我们一定要认为“价格还没有触底”,似乎有些说不过去。来自世华地产成交系统的数据也表明,3月1-20日的全市成交均价,与上月同期相比,有3%左右的升幅。不过,我们看价格不能只看均价,因为置业者买的不是均价,而是实实在在的物业背后个性化的单价或总价。而且在市场成交总量并不十分大的时期,所成交物业的档次结构,对均价影响较大。比如说这个月中低档的物业成交较多,均价自然就低,反之亦然。所以当我再深入去梳理世华地产的成交数据时,发现目前各片区的价格走势并不相同,总的来说,可以分为三类:一类是保持稳定的,即价格不升也不降,这类片区在福田区最常见;二是成交价格小幅上扬的,这类片区多数在罗湖区;三是价格依然在向下调整的,这类片区以南山、龙岗为多。这就不难看出,像福田、罗湖这些片区,价格已经触底,甚至开始反弹,而像南山、龙岗这些片区,目前的价格则尚未探底。
更进一步细究,我发现哪怕是同一个片区,甚至同一个楼盘,不同的物业,其成交价的走势也不尽相同。物业的综合品质较高的,价格开始稳定或小幅上扬,而物业的综合品质较差的,价格就继续向下调整。这其实是符合市场规律的体现。也就是说,开发商或小业主在给自己的物业定价时,就应该充分考虑物业的综合品质,高的就将价格定高点,低的就将价格定低些。只不过在去年上半年的疯狂买房潮中,当时供不应求的局面让大部分的买家丧失了考究物业品质的决心与时间,他们匆匆忙忙地入市,很多人甚至连楼都不用看,就直接签合同了。而且,当时相当大比例的买家为投资客,他们买楼的目的不是自用,只是为了转手获利,对物业品质的关注度自然不高,相比之下,他们更关心规划利好、概念包装等能带来“升值“的因素。许多配套不足、设计存在硬伤的楼盘,在当时高价推出,仍卖得红红火火,就是最好的证明。一位经济学家针对当时的市场,说:“垃圾和精品卖同一个价格。”
时过境迁,市场回复理性,垃圾和精品终于不再卖同一个价。
 
                         
03:06  ┆  xiaoxiaoping┆ 阅读(733) ┆ 评论 (7)
关闭
网址